다주택자 부부 공동명의로 취득세·종부세 폭탄 피하는 핵심 노하우

다주택자가 자산을 확장하거나 보유할 때 가장 골치 아픈 문제는 단연 세금 폭탄입니다.

2026년 최신 세제개편안에 따라 다주택자 부부 공동명의 취득세와 종부세 부과 방식이 더욱 엄격해진 가운데, 무조건적인 공동명의는 오히려 독이 될 수 있습니다.

종부세 폭탄 피하기와 취득세 중과세 리스크를 동시에 방어하기 위해서는 지분 설계와 인별 과세 구조에 대한 정확한 이해가 필수적입니다.

2026년 다주택자 부부 공동명의 세제 변화 핵심 포인트

2026년 세제개편안은 실거주 1주택자 보호를 강화하는 한편, 다주택자와 비거주 자산에 대한 과세 압박을 높이는 방향으로 설계되었습니다.

다주택자가 공동명의를 활용할 때 반드시 알아야 할 변화는 다음과 같습니다.

취득세 산정 시 주택 수 산정 기준

• 취득세는 기본적으로 ‘세대별’ 주택 수를 기준으로 중과세율이 결정됩니다.
• 부부가 세대원을 구성하고 있다면, 공동명의로 주택을 취득하더라도 부부의 총 보유 주택 수가 합산되어 다주택 중과세율(2주택, 3주택 이상)이 적용됩니다. 지분을 쪼갠다고 해서 주택 수가 줄어드는 것은 아니므로 주의해야 합니다.

종합부동산세(종부세) 인별 과세와 합산 압박

• 다주택 상태에서 부부 공동명의로 주택을 보유하면, 종부세는 기본적으로 인별로 각각 과세표준을 나누어 계산합니다.
• 과거에 비해 다주택자 중과 제도가 개편되었으나, 여전히 다주택 보유 시 과세표준 합산과 누진세율 적용으로 인해 세금 부담이 가중될 수 있습니다.

다주택자 부부 공동명의로 취득세·종부세 폭탄 피하는 실전 노하우 3가지

다주택자가 세금 폭탄을 피해 합법적으로 세금을 절감하기 위해 실행해야 할 핵심 전략입니다.

① 지분율 최적화를 통한 누진세율 분산

• 양도소득세나 종합부동산세 산정 시, 소득이 높은 사람에게 지분이 몰려 있으면 최고세율 구간에 진입하기 쉽습니다.
• 부부 간 소득 수준과 향후 매각 계획을 고려해 소득이 적거나 없는 배우자의 지분율을 높여 과세표준을 분산시키면 초과누진세율(6%~45%)의 충격을 완화할 수 있습니다.

② 2026년 개편된 납세의무자 선택권 활용

• 2026년 세법 개정에 따라 부부 공동명의 보유 주택에서 지분율이 높은 사람이 무조건 납세의무자가 되던 관행에서 벗어나, 부부가 합의하여 더 유리한 납세의무자를 직접 선택할 수 있는 길이 열렸습니다.
• 이를 활용해 소득세율과 종부세 과세표준 구간에 따라 유리한 쪽으로 신고를 조율할 수 있습니다.

③ 지방 인구감소지역 세컨드 홈 및 예외 규정 활용

• 2026년 기준, 정부는 지방 소멸 위기에 대응하여 인구감소지역 및 비수도권 관심지역의 일정 가액 이하 주택(기준시가 4억 원 이하 등) 취득 시 주택 수 산정에서 제외하는 특례를 확대하고 있습니다.
• 다주택자가 추가 주택을 취득할 때 이러한 예외 규정을 활용하면 취득세 및 종부세 중과 대상에서 벗어날 수 있습니다.

단독명의 vs 다주택 부부 공동명의 세금 구조 비교

비교 항목	다주택 단독명의	다주택 부부 공동명의	핵심 유불리 포인트
취득세 주택 수 산정	세대 기준 산정 (중과 적용)	세대 기준 합산 산정 (중과 동일 적용)	지분 쪼개기로 주택 수 회피 불가
종부세 과세 방식	단독 인원 기준 합산 과세	인별 개별 과세 및 지분 분산	과세표준 분산으로 누진세 완화 가능
납세의무자 지정	단독 명의자 고정	부부 합의를 통한 선택 가능 (2026년 개정)	상황에 따른 유리한 신고 선택 용이